La normativa vigente prevede che la demolizione e ricostruzione degli edifici si consideri ristrutturazione edilizia e non nuova costruzione anche quando si modifichi completamente l’edificio preesistente.
La stessa normativa prevede tuttavia che, per quanto riguarda gli “immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.LGS. 42/2004”, in caso di demolizione e ricostruzione l’intervento si consideri ristrutturazione solo quanto vengano rispettate fedelmente le caratteristiche preesistenti (sagoma, sedime, volume, caratteristiche planivolumetriche), e che si consideri nuova costruzione ove si modifichi l’edificio preesistente.
I concetti sono molto importanti anche in quanto i numerosi bonus edilizi attualmente vigenti non si applicano in caso di nuova costruzione.
La legge, evidentemente, intende riferirsi agli edifici vincolati in quanto dotati di particolare pregio artistico o storico, ma, così come formulata, di fatto comprende, se interpretata alla lettera, anche gli edifici privi di alcun pregio solo in quanto inseriti all’interno di aree vincolate.
Questo comporta che, per gli edifici privi di pregio ma posti in aree vincolate, il loro intervento può essere considerato ristrutturazione edilizia solo in caso di demolizione e fedele ricostruzione. Si possono, beninteso, modificare sedime, sagoma, forometrie e volume, ma, in tal caso, l’intervento si classifica quale nuova costruzione e non permette dunque l’accesso ai benefici fiscali.
Tale conseguenza è parsa fin da subito illogica e foriera di evidenti ingiuste disparità di trattamento.
Il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici aveva, ad agosto, finalmente chiarito molto bene la questione, precisando che la legge avrebbe dovuto essere interpretata come riferita esclusivamente agli edifici con vincolo proprio e non a tutti gli edifici indistintamente solo in quanto inseriti all’interno di aree vincolate. Anche i Ministri delle Infrastrutture e Trasporti e Pubblica Amministrazione, a fine 2020, avevano chiarito, con una circolare congiunta (riferita tuttavia solo alle zone A e assimilabili), che il concetto di fedele ricostruzione dovesse essere inteso in senso non stringente.
In data 22.09.2021, invece, il Ministro della Cultura, in risposta scritta ad interrogazione parlamentare, ha fornito interpretazione opposta, che si ritiene illogica e inconferente.
In sostanza il Ministro, sul presupposto – errato – che in area vincolata vadano tutelati tutti gli edifici e non solo quelli vincolati in sé, precisa che anche gli immobili apparentemente privi di pregio debbano essere salvaguardati per non modificare la percezione del paesaggio. Come noto, in realtà, in area vincolata è assolutamente possibile modificare sagoma, sedime, volume e prospetti degli edifici privi di pregio!
Così dicendo, sostanzialmente il Ministero sostiene che si deturpi il paesaggio solo ove si voglia classificare un intervento quale ristrutturazione edilizia, e non lo si deturpi quando la classificazione sia di nuova costruzione.
L’ingiustizia e le illogiche conseguenze di queste considerazioni risultano evidenti, atteso che non esiste alcuna giustificazione a questa limitazione. Certo la ratio non può essere la tutela del paesaggio, posto che non sussiste un divieto di modificare l’immobile e soprattutto, in molti casi, l’immobile, proprio per come si presenta attualmente, deturpa il paesaggio, mentre un suo completo rifacimento lo potrebbe migliorare. Peraltro, una tale interpretazione comporterebbe una ingiustificata disparità di trattamento tra i proprietari di immobili privi di pregio situati in area vincolata e i titolari di immobili privi di pregio situati in altre aree, che restano invece completamente liberi di muoversi come meglio ritengono.
Si evidenzia, per completezza, che, in area vincolata, l’intervento di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione deve comunque superare, così come previsto per le nuove edificazioni, il vaglio della Soprintendenza, per cui il paesaggio risulta certamente salvaguardato in ogni caso.
Si confida che venga al più presto emendato l’articolo della legge 120/2020 che ha creato questa empasse, e che venga dunque permesso a cittadini, professionisti e imprese di avviare importanti progetti di riqualificazione edilizia dei nostri splendidi territori.
Ove questo non avvenisse, giustizia potrà essere fatta rivolgendosi al TAR competente, il quale potrà dare una lettura costituzionalmente orientata della normativa – e dunque nel senso di permettere le demo/ricostruzioni in area vincolata di immobili privi di vincolo proprio – o, in alternativa, sollevare la questione di legittimità costituzionale avanti alla Corte Costituzionale.
Attraverso la modifica della normativa o l’intervento dei Tribunali, è necessario e urgente che cessi ogni ingiustificata limitazione alla straordinaria opportunità rappresentata dagli incentivi fiscali in materia edilizia.
avv. Maria Elena Sinigaglia